Property Value: come calcolarlo per ottimizzare il portafoglio immobiliare delle banche

Con l’introduzione della normativa CRR3 nel gennaio 2025, il concetto di Property Value (PV) sostituisce definitivamente il Market Value (MV) per determinare l’Exposure to Value (ETV). Questo cambiamento è cruciale, perché influenza direttamente il calcolo dei Risk Weighted Assets (RWA), determinando il capitale minimo che le banche devono accantonare per i prestiti garantiti da immobili.

Che cos’è esattamente il Property Value?

Il Property Value rappresenta una stima del valore immobiliare basata su una media storica piuttosto che sul solo valore corrente di mercato. Secondo l’articolo 229 della CRR3, il PV si calcola prendendo in considerazione almeno tre valori immobiliari osservati a intervalli regolari negli ultimi sei anni per immobili residenziali e otto per quelli commerciali, oppure il valore originario del prestito, se più alto.

Come affrontare il calcolo per lo stock esistente di mutui?

La sfida principale per le banche è stimare il PV non solo per nuovi prestiti ma anche per l’intero stock esistente. Vista la quantità elevata di prestiti coinvolti, questo compito rischia di diventare estremamente oneroso.

In assenza di ulteriori direttive dalle Autorità di Vigilanza, una soluzione efficiente potrebbe essere calcolare il Property Value utilizzando un approccio semplificato:

• LTV superiore al 55%: Non è necessario calcolare il PV, poiché l’impatto sugli RWA sarebbe irrilevante. Questo approccio è conservativo e permette risparmi notevoli.
• LTV inferiore al 30%: Si può adottare un metodo automatizzato e conservativo basato sui dati dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). Questo consente un calcolo veloce, economico e certamente accettato dalle autorità di vigilanza.
• LTV tra 30% e 55%: Richiede invece un trattamento più dettagliato. È consigliabile utilizzare strumenti di intelligenza artificiale capaci di estrarre automaticamente informazioni dalle perizie immobiliari in formato PDF. Questo metodo garantisce precisione e compliance con la nuova normativa, a fronte di costi contenuti.

Perché puntare sull’automazione del calcolo Property Value

Adottare un sistema automatizzato per il calcolo del Property Value offre vantaggi concreti:

1. Efficienza: Riduzione dei tempi di calcolo e dei costi operativi.
2. Compliance: Assicurare la conformità con la normativa CRR3 evitando potenziali sanzioni.
3. Precisione: Ottenere valutazioni immobiliari accurate e basate su dati storici affidabili.

Restare competitivi nel nuovo scenario regolatorio richiede visione, strumenti tecnologici e la capacità di anticipare le richieste di compliance. Automatizzare la valutazione immobiliare permette alle banche non solo di rispondere alle sfide normative, ma anche di valorizzare in modo intelligente il proprio portafoglio. Oggi più che mai, investire in soluzioni digitali per la gestione dei Property Value significa trasformare un obbligo regolamentare in un vero vantaggio competitivo.