Per determinare correttamente il Property Value (PV) di un immobile, è essenziale comprendere rapidamente quali sono gli approcci principali utilizzati dai periti per stimare il valore di mercato (Market Value – MV).
1. Approccio di Mercato (Market Approach)
Questo metodo stima il valore immobiliare basandosi sui prezzi al metro quadro derivanti da transazioni recenti di beni comparabili. Per calcolare il PV utilizzando l’approccio di mercato, è sufficiente sostituire la variabile del prezzo al metro quadro “point-in-time” (utilizzata per determinare l’MV) con un valore medio di lungo termine. È fondamentale che il valore ottenuto (PV) sia sempre inferiore o uguale al valore di mercato corrente (MV).
2. Approccio Reddituale (Income Approach)
L’approccio reddituale viene spesso adottato per immobili complessi per i quali risulta difficile individuare transazioni comparabili sul mercato.
a) Metodo della Capitalizzazione Diretta (Direct Capitalization Approach – DCA)
Il DCA calcola il valore dell’immobile dividendo il cash flow operativo netto (Net Operating Income – NOI) per un tasso di capitalizzazione (Cap Rate). Questa divisione simula il valore attuale di una sequenza infinita di flussi di cassa costanti nel tempo. Per passare dall’MV al PV con questo metodo è necessario sostituire due variabili fondamentali:
- Il canone di locazione al metro quadro, utilizzando valori medi di lungo termine.
- Il Cap Rate, adottando un tasso medio sostenibile nel lungo periodo.
b) Metodo del Discounted Cash Flow (DCF)
Il DCF, simile al DCA, utilizza i cash flow netti generati dall’immobile ma su un orizzonte temporale multiperiodale. Generalmente, il DCF dovrebbe essere impiegato solo quando i flussi futuri si prevedono significativamente diversi da quelli attuali (ad esempio per investimenti sostanziali in CAPEX o immobili in costruzione).
Problemi Frequenti con il Metodo DCF
Negli ultimi tempi, tuttavia, è divenuto frequente l’uso massiccio del metodo DCF anche quando non esistono significative variazioni previste nei flussi di cassa futuri rispetto a quelli attuali. Questa pratica porta spesso a risultati erronei, dove il valore ottenuto col DCF risulta addirittura superiore a quello calcolato col DCA, implicando previsioni di crescita non correlate ad investimenti reali.
In questi casi, determinare il PV diventa più complesso, perché per definizione il PV esclude aspettative speculative di crescita dei prezzi. Pertanto, si può:
- Passare ad un metodo DCA specificatamente per la determinazione del PV, pur divergendo dalla metodologia adottata per l’MV.
- Oppure mantenere il DCF, ma sostituendo i cash flow proiettati con valori stabili e non crescenti nel tempo, eliminando quindi le previsioni speculative di crescita.
Attenzione al Cap Rate nel DCF
Un altro aspetto cruciale è rappresentato dal Cap Rate utilizzato per il calcolo del cosiddetto Exit Value nel DCF. Spesso i periti applicano un Cap Rate inferiore rispetto al tasso di sconto iniziale, implicando ancora una volta aspettative implicite di crescita infinita.
Per ottenere un PV coerente utilizzando il DCF, il Cap Rate e il tasso di sconto devono coincidere ed essere impostati su un valore medio sostenibile nel lungo periodo, evitando così aspettative speculative.
Considerazioni sul Vacancy Rate
Infine, una menzione speciale riguarda il Vacancy Rate (tasso di sfittanza): se la perizia immobiliare include tale variabile, è essenziale sostituirla con una media realistica di lungo termine per garantire la solidità del PV.
Utilizzare questi accorgimenti permette di ottenere una valutazione immobiliare coerente, prudente e in linea con i principi fondamentali del Property Value.
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