Previsioni mercato affitti a Milano assume sempre maggiore rilevanza per chi deve orientarsi tra domanda crescente, offerta scarsa e prezzi in continuo aumento. Nel solo primo trimestre 2025, i canoni medi sono saliti dell’1,2% annuo fino a 23,6 €/m², mentre la domanda cresce del 74% e l’offerta cala del 38%. Questo articolo offre un’analisi approfondita dei trend futuri, aiutando lettori e investitori a comprendere i possibili scenari tra la seconda metà del 2025 e l’inizio del 2026.
Tendenze e dati sul mercato milanese
La crescita del mercato delle locazioni a Milano è in linea con la tendenza nazionale, che segna un +2,6% su base annua. Tuttavia, il capoluogo lombardo presenta dinamiche più intense: quartieri come Brera e Porta Venezia superano i 30 €/m², mentre le periferie come Rogoredo si fermano tra 16 e 18 €/m². Secondo Idealista, Milano rimane tra le città con i canoni più elevati in Italia. La pressione abitativa è guidata sia dalla ripresa economica sia dal ritorno in presenza delle grandi aziende. Ciò contribuisce a rafforzare la posizione della città come polo di attrazione per lavoratori, studenti e investitori.
Domanda, offerta e rendimenti a confronto
Il gap tra domanda e offerta è il motore principale dell’aumento dei prezzi degli affitti a Milano. Secondo FIMAA Milano, la domanda di immobili in locazione è aumentata del 74% nell’ultimo anno, mentre l’offerta ha subito una contrazione media del 38%. Il tasso di sfitto si è ridotto al 2,3%, segno di una scarsità strutturale di alloggi disponibili. Nel centro città, questo valore si avvicina addirittura allo zero. I rendimenti lordi restano stabili tra 3,2% e 3,8%, offrendo un equilibrio tra rendimento e rischio per i proprietari di immobili.
Segmentazione e trend futuri degli affitti
Il mercato degli affitti a Milano è articolato su tre segmenti principali: luxury (28-40 €/m² in aree centrali), mid-range (20-27 €/m² nelle zone semicentrali) ed economy (14-18 €/m² in periferia). Le previsioni per la seconda metà 2025 indicano una crescita dei canoni tra +1,5% e +2,0%, spinta da domanda stagionale e dall’arrivo di nuove aziende. All’inizio del 2026 si attende un ulteriore incremento, compreso tra +2,0% e +2,5% su base annua. Solo le periferie potrebbero registrare lievi aumenti del tasso di sfitto, senza però incidere in modo significativo sui prezzi medi.
Fattori normativi e scenari per gli inquilini
Le politiche urbane giocano un ruolo importante nel ridefinire l’offerta di Milano. Di recente, il Comune ha imposto sanzioni fino a 5.000 € contro le locazioni brevi non dichiarate, mentre si lavora a un fondo garanzia per favorire l’accesso alla casa tra i giovani under 35. Sono inoltre confermati gli incentivi fiscali per chi affitta a canone calmierato. Per i locatari, il contesto rimarrà competitivo e selettivo: chi intende trovare soluzione abitativa dovrà muoversi con tempestività, tenendo presente le trasformazioni in atto nei nuovi quartieri come il previsto Villaggio Olimpico 2026 che potrebbe ridefinire la geografia dei prezzi.
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